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Sobre el problema de la vivienda
19 sep 2021
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CATEGORIAS: España Macro España Sector inmobiliario Política Insights AER Público

Con cierta sorna, los analistas de empresas sobreendeudadas suelen afirmar: “El ser humano presenta necesidades básicas: proveerse de comida, encontrar una vivienda, formar una familia… y mantener la deuda fuera de balance”. Hoy me ocuparé la vivienda y ya abordaremos el tragicómico problema de la deuda fuera de balance, cuyo mayor exponente son las pensiones.

Aunque los homínidos lleven desarrollándose más de dos millones de años, nuestra especie, el Homo (con perdón de la corrección política) sapiens, lleva desarrollándose desde hace unos 250.000 años. Los inicios de la urbanización parecen datar del neolítico, hacia el 8.000 antes de Cristo. Desde entonces, este fenómeno ha avanzado parejo a nuestro desarrollo. La formación de una familia va ligada a la construcción de un hogar. Hoy en día resulta especialmente difícil para un joven acceder a una vivienda. No es de extrañar, pues, que tampoco se formen familias y que, por lo tanto, la fertilidad se sitúe en niveles históricamente deprimidos, por debajo de los 2,1 niños por mujer que aseguran la preservación de la especie (Estados Unidos, en 1,7; Europa, en 1,6; España, en 1,3; China, en 1,7; Corea del Sur, en 1). En unos años, por primera vez en nuestra historia seremos menos, y no achacado a epidemias o a guerras. 

¿Por qué resulta tan difícil acceder a una vivienda? Analicemos las causas.  

Primero, el precio del suelo representa aproximadamente una quinta parte del precio de venta de una casa. España es el segundo país más grande de Europa Occidental (solo nos supera Francia, por poco) y con una muy baja densidad de población. Suelo tenemos de sobra. Entonces, ¿por qué se encarece tanto? El motivo es que no se “fabrica”. El suelo apto para urbanizar se denomina “finalista” y el que puede llegar a serlo “urbanizable”, llamándose “rural” al resto. Un país debe tener en cuenta, aparte de la protección del medio ambiente, la protección de su población, lo que requiere “fabricar” suelo, es decir, habilitar suelos “urbanizables” y hacerlos progresar hasta que sean “finalistas”. Desde la gran crisis financiera de 2007 el proceso de generación de suelo ha sido calamitoso, no solo en cantidades, sino también en los años que se requieren para que un suelo urbanizable pase a ser finalista (entre ocho y 12, no se vayan a creer). El resultado ha sido un absurdo: un país rico ensuelo apenas dispone de espacios para edificar. La consecuencia es obvia: la subida de precio de los pocos suelos finalistas restantes. El sobreprecio lo paga la pareja joven que quiere adquirir su primera vivienda. 

Segundo, un coste fundamental en el precio de la casa es la mano de obra. Si se acumula la construcción de hogares, el precio de la mano de obra puede dispararse, algo que se repercute en el precio del hogar, y viceversa. Durante la expansión económica de 2002 a 2007 se culpó a la vivienda de una parte del abandono escolar, ya que una persona joven podía ganar un sueldo abultado muy pronto. Recuerdo que en esos años el ejército tenía que acometer intensas campañas publicitarias, ya que no conseguía los reclutas necesarios por la competencia del sector constructor. Durante la crisis se produjo el fenómeno contrario. España pasó de iniciar más de 800.000 casas en 2006 (la mitad que Estados Unidos, aunque nuestra población sea una octava parte, y más casas que Alemania, Italia y Francia juntas) a iniciar unas 30.000 en 2012. Para entonces, el ejército disponía ya de unos 20 potenciales reclutas por plaza. Hoy en día construimos menos de 100.000 casas al año, unas dos por 1.000 habitantes, frente a nuestra media histórica de siete y frente a medias de Occidente cercanas a cinco (ver gráfica inferior).

 

     

 

Poco a poco, normalizaremos nuestra actividad promotora. Mientras, los fondos europeos regarán el mundo de la rehabilitación. El resultado será obvio: un encarecimiento intenso de la mano de obra, algo que se repercutirá sobre el precio de una vivienda, con el riesgo a medio plazo de provocar una burbuja. La pagarán los jóvenes con sus exiguos y volátiles sueldos. 

Tercero, como hay costes en una obra que vienen determinado por el mercado (acero, hormigón…), queda tener presente el margen del promotor, con el que hay que hacer frente a los gastos financieros incurridos para construir la casa. Si un país presenta un modelo “de Estado” para construir casas, con normas claras, sean buenas o malas, los gastos financieros del promotor son más bajos. Si se cambia continuamente la ordenación y se utiliza como criterio político, el mercado responde “subiendo” los intereses inherentes a la promoción de una casa para así hacer frente al riesgo. Este mayor coste financiero se repercute sobre la vivienda. El resultado es sencillo: la pareja joven acaba pagando la casa más o menos cara en función de la sensatez regulatoria. 

Cuarto, y relacionado con lo grotesco: si en Europa una casa se construye en unos dos años, en España se tardan tres. Si el coste financiero asociado a la promoción es cercano a un 15% eso quiere decir que ese año “de más” asociado a la ineptitud regulatoria provocará que la pareja joven que quiera comprar una casa de 100.000 euros acabará pagando 115.000. Y dejo para otro día otro aspecto fundamental: el día que compramos una casa es el día en el que más impuestos pagamos de nuestra vida. Hasta una cuarta parte del precio de una casa está relacionada con impuestos y cargas de una u otra índole. 

De los problemas se deducen las soluciones: que un gran país como España fabrique suelo; que entrene a las enormes masas de población activa para poder construir casas a costes competitivos y salir del desempleo, y que agilice los trámites para poder construir y entregar casas abaratando su precio. El resultado no es sectorial: es permitir que una pareja joven pueda hacer frente al proyecto vital que comenzó en el neolítico y que asegura nuestro futuro. 

Edmund Burke decía que la sociedad es un pacto entre generaciones. En dicho pacto resulta clave la vivienda. Sabemos los problemas. ¿Vamos a reclamar soluciones?

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