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Auge y declive del mercado más grande del mundo
21 jul 2022
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El mercado más grande del mundo es el mercado residencial chino. Puede valer unos 55 billones (españoles) de dólares, bastante más que el valor de la bolsa de los EEUU o el de su mercado residencial

En su poema “Tierra baldía”, Thomas Eliot escribe: “¿Vivió su vida en cada detalle de deseo, tentación y rendición durante ese supremo momento de conocimiento pleno? Gritó en un suspiro sobre una imagen, sobre una visión, gritó de nuevo, un grito que no era más que un susurro – el horror, el horror”.

Así termina una estremecedora escena de la película ‘Apocalypse Now‘ que muestra un sacrificio humano ritual, sacrificio ya señalado por Frazer en su análisis sobre magia y religión ‘La rama dorada’ o ‘La leyenda dorada’ (uno de los pocos libros que la penumbrosa estancia del psicótico coronel Kurz, interpretado por Marlon Brando, permite ver).

El mercado más grande del mundo es el mercado residencial chino. Puede valer unos 55 billones (españoles) de dólares, bastante más que el valor de la bolsa de los EEUU o el de su mercado residencial. Su auge viene explicado por una confluencia de factores. Por un lado, la intensa creación de hogares de clase media desde las reformas económicas de Deng Xiao Ping, una demografía que hasta hace poco era favorable, con fertilidades superiores a dos hasta la década de los ochenta, lo que provocó una gran demanda de casas a principios del siglo XXI. Por otro, la renta media se incrementó con fuerza a medida que los salarios fueron reflejando las mejoras de productividad, especialmente desde el año 2000. Además, la banca china centró su financiación en la actividad inmobiliaria, tanto en el ámbito de promoción como de hipotecas. Por último, el hecho de que China no presenta una cuenta de capitales abierta limita las opciones de las familias chinas para invertir dinero en activos foráneos, lo que, unido a una ratio de ahorro muy elevada, convirtió el sector residencial en la ‘estrella’ de la inversión familiar.

Los fundamentales positivos, cuando se tensionan en exceso, acaban volviéndose en contra, como sabemos bien en España. El menor crecimiento económico chino se ha traducido en un fuerte incremento del desempleo juvenil, que roza ya el 20%, lo que limita la capacidad de compra de próximos compradores de primera vivienda. Por otro lado, los precios de las casas en China han subido tanto que los múltiplos se alejan de la ‘normalidad’. Así, en una situación normal, un mercado residencial suele reflejar precios equivalentes a unos siete años de la renta neta de la unidad familiar que se dispone a comprar una casa. Si los tipos de interés son más bajos de lo normal, entonces este múltiplo sube algo. Por ejemplo, ahora, en muchos países occidentales las casas se compran de media a unos nueve años de renta.

Pues bien, en China, tras subidas de casas mucho más elevadas que los crecimientos de renta disponible, los precios medios sobre la renta se sitúan en un nivel cercano a 30 veces, con muchas ciudades importantes por encima de 40. A su vez, las promotoras chinas se lanzaron a un frenesí de construcción, hasta el punto de que, si un mercado promotor construye de media tres casas por cada 1.000 habitantes, en China se alcanzó el nivel de 11. Una demografía muy favorable podría explicar una cifra superior a tres, pero lamentablemente China no mantuvo una ratio de reemplazo de 2,1 niños por mujer, sino que los nacimientos cayeron estrepitosamente hasta situarse por debajo de 1,2. En otras palabras: la demografía es incompatible con la sobreoferta de viviendas. Para construir tantas casas, el sector promotor chino procedió a emitir ingentes cantidades de deuda, bien con bonos (‘investment grade’ o ‘high yield’), bien con deudas bancarias y por último con enormes niveles de preventas (adelantos que realizan las familias a cuenta de la casa que se les entregará).

A medida que los excesos se corrigen, cada vez con más fuerza, se desencadena “el horror, el horror” que mencionaba Eliot. En agosto conocimos los enormes problemas de la principal promotora china, Evergrande, pero pronto se observó cómo los problemas financieros afectaban a decenas de promotoras. A medida que se fue cerrando el mercado de bonos, muchas de ellas tuvieron que parar promociones. Quedaban las preventas… Sin embargo, los últimos días hemos visto cómo muchas familias chinas se han declarado en ‘huelga hipotecaria‘ negándose a pagar las hipotecas de casas que habían comprado antes de ser terminadas, al observar que las promociones se estaban parando, como consecuencia de la falta de financiación de las promotoras. En este contexto, la demanda de casas se ha parado (caen las compraventas un 30%) y la construcción aún más (iniciación de casas cae un 35% y preventas un 60%). No es de extrañar que el precio de las casas también haya comenzado a caer. El ajuste será duro, algo relevante para una economía tan dependiente de un sector que, aparte de generar mucho empleo, contribuye a la financiación de los entes provinciales chinos (en los que recaen importantes tareas como sanidad y educación) a través de la venta de parcelas.

Dickens, en ‘David Copperfield‘, sitúa al protagonista en una visita a la cárcel para ver a su antiguo mentor, el señor Micawber, encarcelado por deudas. Este aconseja a Copperfield: “Mi otro consejo, Copperfield, ya sabes, ingresos anuales de veinte libras, gastos anuales de 19,6 libras resultan en felicidad. Ingresos anuales de veinte libras, gastos anuales de 20,6 libras, resultan en miseria. La flor se ha marchitado, la hoja se ha secado, el dios del día desciende sobre la lúgubre escena, y, en resumen, te quedas para siempre sin nada. Como yo”.

Quizá Dickens y Eliot equiparaban miseria y horror. Ambos azotan el mayor mercado del mundo, que quizá dejará de serlo.

Publicado en El Confidencial

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